Die Hausfinanzierung mal einfach erklärt

Unter dem allgemein verwendeten Begriff „Hausfinanzierung“ werden sämtliche Arten der Finanzierung gefasst, die bei der Deckung des Kapitalbedarfs eines Bauvorhabens eingesetzt werden können. Dabei wird zunächst zwischen der Eigenfinanzierung und der Fremdfinanzierung des Bauvorhabens durch den Erwerber differenziert .

Eigenfinanzierung versus Fremdfinanzierung

Zur Eigenfinanzierung gehören sämtliche Eigenmittel, die durch Geld oder Sachwerte des Erwerbers erbracht werden. Die Fremdfinanzierung (Bausparvertrag und / oder auch Kredit eines Finanzinstitutes) beschreibt die Bereitstellung von Fremdmitteln für das entsprechende Bauvorhaben und ist auch ohne Eigenkapital möglich. Wobei man hier die Vorgaben der einzelnen Banken berücksichtigen muss. Im Zuge der Finanzkrise wurden die Bestimmungen allerdings immer weiter verschärft, sodass eine Finanzierung mit 0 % Eigenkapital immer unwahrscheinlicher ist.

Welche Finanzierungsart die beste ist, muss dabei individuell auf jeden Bauherren einzeln abgestimmt werden. Einen guten Vergleich über Kosten, Laufzeit und Bauzinsen kann man sich relativ schnell online mit einem „Hauskreditrechner“ verschaffen.

Realkredite

Objekt- und zweckgebundene langfristige Darlehen zur Hausfinanzierung, werden „Realkredite“ genannt. Diese werden durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes durch Hypotheken oder Grundschulden – im Grundbuch beschert. Die mögliche Höhe der Beleihungsgrenze des Bauvorhabens, deren Höhe durch das jeweilige Kreditinstitut festgesetzt wird, ist an den Beleihungswert des zu erwerbenden Objektes gekoppelt. Dieser Beleihungswert der Immobilien entspricht dem Wert eines Grundstücks. Der Idealwert der daraus resultierenden Beleihungsgrenze entspricht dabei aktuell etwa 60% des Grundstückswertes.

Übersteigen Darlehen oder Darlehensteile diese Beleihungsgrenze, gelten sie nur dann auch weiterhin als Realkredite, wenn sie sowohl zweck- und objektgebunden sind, als auch durch eine Bürgschaft wie etwa durch das Kredit Förderprogramm der KfW Förderbank, gesichert ist. Ist die Beleihungsgrenze ohne Einhaltung dieser Zusatzkriterien überschritten, wird nicht mehr von einem Realkredit gesprochen. Solch ein Kredit ohne Eigenkapital ist im Vergleich dann teurer, als eine Realfinanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze. Zur Absicherung derartiger Kredite verlangen die Institute bei dieser Finanzierung eine „Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung“ von dem Kreditnehmer.

Alternative Bauspardarlehn

Bauspardarlehen sind die andere Form vom Zweck und objektgebundenen Hauskredit – sofern man den dafür notwendigen Bausparvertrag besitzt. Der Immobilienkredit wird dabei durch das Bausparunternehmen vergeben und ist durch die Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch gesichert. Die Bausparkassen setzen die Beleihungsgrenze für den Kredit in der Regel etwas höher an. So kann man bei Bausparkassen im Durchschnitt von einer Grenze um 80% des Beleihungswertes ausgehen. Durch den Bausparvertrag werden vom Kreditnehmer ca. 40-50% der vereinbarten Summe im Vorfeld selbst angespart. Erst wenn diese Mindestsparleistung erreicht wurde und die Wartefrist des Bausparvertrages abgelaufen ist, kann mit dem Guthaben gearbeitet werden und für den Immobilienkredit verwendet werden. Die dann ausgezahlte Summe setzt sich aus

-Bausparguthaben
-Bausparkredit
-Hypothekenzinsen

zusammen, welche in festgesetzten Raten abzulösen ist. Sollte die Mindestsparleistung für das Haus noch nicht erreicht sein, besteht für den Darlehnsnehmer die Möglichkeit, die restliche Summe durch die Bausparkasse oder ein anderes Kreditinstitut zwischenfinanzieren zu lassen.

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