Wir wollen auf unserem Blog einige Basics der Baufinanzierung dem Leser näher bringen.

Heute befassen wir uns mit dem Begriff „ Beleihungswert“….

Der Beleihungswert eines Grundstücks ist (inklusive der darauf evtl. errichteter Bauobjekte), der Wert, „von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.“ ( diese Definition stammt aus dem Grundsatzpapier des Verbands der deutschen Hypothekenbanken).

Mit dem in Kraft treten des Gesetzes Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts am 19. Juli 2005 wurde das Pfandbriefgesetz (PfandBG) neu eingeführt .

Zum Begriff Beleihungswert und Marktwert gibt §16 Abs. 2 PfandBG folgendes wider: “Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.” (Quelle: Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff.)

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes geht also im Wesentlichen darum, den Sicherheitsbedürfnissen des jeweiligen Kreditgebers genüge zu tun, wenn es darum geht einen Immobilienkredit zu besichern. Daher leiten sich folgende in großen und ganzen neun Forderungen an den Beleihungswert ab:

1. als Maßstabe für die Wertermittlung sollten nur aus der Vergangenheit und Gegenwart abgeleitete, beständige Wertkomponenten verwendet werden, die über den Zeitraum als beständig gelten
2. der ermittelte Wert sollte für einen möglichst langen zukünftigen Zeitraum gültig sein
3. die nachhaltige Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der Immobilie muss genaustens eingeschätzt werden
4. die Verwendbarkeit und Nutzbarkeit der Immobilie muss genaustens geprüft werden
5. alle mit dem Objekt verbundenen Risiken müssen so detailliert wie möglich dargelegt werden
6. alle verwendeten Bezugsgrößen und Wertkomponenten müssen diese Anforderungen erfüllen
7. ungesicherte Zukunftskomponenten für die Wert- und Ertragssteigerungen eines Objektes dürfen nicht berücksichtigt werden
8. alle verwendeten Kriterien und wertbedingten Faktoren müssen erkennbar und verständlich dokumentiert werden
9. berücksichtigt werden dürfen nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Immobilie dauerhaft entstehen

Natürlich gibt es auch noch andere Methoden um den Beleihungswert zu ermitteln.

Ein eine weitere Methode ist, wenn der Bodenrichtwert als Grundlage genommen wird. Dazu wird der entsprechende Wert des Objektes mal Quadrat- oder Kubikmeter multipliziert.

Eine weitere Möglichkeit ist die Ermittlung aus Richtwerttabellen der zuständigen Gutachterausschüsse. Hierbei wird der Objektpreis mit den Durchschnittspreisen im selben Gebiet verglichen.

durch Hinweis www.bauherrenberatung-online.de